Quando si acquista un immobile si seguono generalmente una serie di prassi ben stabilite:

 La Proposta di acquisto 

La proposta di acquisto viene presentata dal potenziale acquirente per manifestare l’intenzione di acquistare l’abitazione a determinate condizioni. Se ci si rivolge ad un’agenzia immobiliare sarà il mediatore a seguire la trattativa, fornendo un modulo per effettuare la proposta. 

 Tale atto, da redigere rigorosamente per iscritto, dovrà contenere le seguenti informazioni:

• Dati del proponente acquirente che formula la proposta.

• Dati del proprietario dell’immobile.

• Estremi dell’immobile con i riferimenti catastali, atto di proprietà e planimetria.

• Conformità edilizia ed urbanistica, controllo di eventuali iscrizioni ipotecarie.

• Prezzo che l’acquirente offre, modalità e tempi di pagamento. 

• Dati dell’agente immobiliare e della sua iscrizione al ruolo.

• Ammontare delle provvigioni da pagare all’agente immobiliare e tempi.

• Termine entro il quale deve essere accettata la proposta.

• Se l’acquirente deve chiedere un mutuo è necessario indicare che la proposta è subordinata all’ottenimento dello stesso (condizione sospensiva dell’efficacia della proposta).

Effetti della proposta di acquisto

La proposta di acquisto viene in genere accompagnata dal versamento di una somma per rafforzare l’intenzione di acquisto. Tale somma può essere versata con assegno non trasferibile intestato al venditore. Nel caso in cui la proposta non venga accettata il mediatore è tenuto a restituire tale somma all’acquirente, che non potrà chiedere ulteriori risarcimenti.

La proposta d’acquisto è un atto unilaterale che vincola soltanto il potenziale acquirente e, se si tratta di una proposta irrevocabile di acquisto, non può essere ritirata.

La proposta è immodificabile per tutto il tempo che viene concesso al destinatario di accettarla. Diventa comunque irrevocabile una volta che il venditore fa conoscere al proponente la sua accettazione: da questo momento le parti sono vincolate alle rispettive dichiarazioni, senza possibilità di discutere né sul prezzo della vendita né sulle altre condizioni essenziali del contratto. Se, però, il termine assegnato decorre senza che l'accettazione sia pervenuta, la proposta deve ritenersi decaduta e priva di effetto, a meno che il proponente dichiari di accettarla comunque, benché tardiva. 

Dopo l’accettazione della proposta le parti possono stipulare un contratto preliminare di compravendita oppure andare direttamente al rogito con le condizioni indicate nella proposta. Ricordiamo che la proposta d’acquisto, se accettata e qualora dia luogo a passaggio di denaro, è un atto che deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate (Ufficio del Registro).

Il Contratto Preliminare o Compromesso

Il contratto preliminare o compromesso è un accordo tra venditore ed acquirente con il quale i due si obbligano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita. 

Il ricorso al contratto preliminare è frequente nelle vendite immobiliari.

Mediante il preliminare le parti costituiscono un vincolo immediatamente obbligatorio in ordine all’alienazione di un bene. Generalmente il ricorso al preliminare si spiega nell’interesse delle parti e consente di realizzare un impegno provvisorio, riservando ad un futuro contratto la completa regolamentazione dell’affare.

Esso è redatto per iscritto e sottoscritto dalle parti con le stesse modalità e dati dell’atto definitivo, accompagnato dal versamento di un acconto o caparra, somma generalmente tra il 10 ed il 20 % dell’importo complessivo.  Detto contratto deve essere registrato entro venti giorni dalla sottoscrizione. Per la registrazione sono dovute I'imposta di registro, indipendente dal prezzo di compravendita, l'imposta di bollo, oltre l'imposta di registro sulle somme versate pari allo 0,50% sulle somme previste a titolo di caparra confirmatoria oppure 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita.

In questi casi, dall'imposta dovuta per la registrazione del contratto definitivo sarà poi detratta quella pagata nel preliminare.

 In caso di inadempimento comporta:

• Perdita della caparra per inadempimento della parte acquirente.

• Restituzione all’acquirente del doppio della caparra, nel caso in cui sia il venditore ad essere inadempiente.

Il Preliminare trascritto

La massima tutela, soprattutto dal lato dell’acquirente, è assicurata da un compromesso trascritto nei registri immobiliari.

Questo atto comporta l’intervento di un notaio ed ha un vero e proprio effetto prenotativo sull’abitazione.

Pertanto dal momento della trascrizione il venditore non potrà vendere l’immobile a terzi o iscrivervi ipoteche.

 

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09 Aprile 2018